住宅物業(yè)管理模式有幾種？都有什么利弊？
買房看什么？看價錢、看地段、看配套，還有別忘了至關(guān)重要的一點(diǎn)，就是物業(yè)。鄭州物業(yè)公司住宅物業(yè)管理模式有幾種？都有什么利弊？
1、行政管理部門成立的物業(yè)管理公司所采用的物業(yè)管理模式
優(yōu)點(diǎn)：這種模式在于突出了地方政府的行政管理作用，因其管理機(jī)構(gòu)與政權(quán)基層組織相一致，在實(shí)施管理時具有權(quán)威性，制約力強(qiáng)。專業(yè)管理機(jī)構(gòu)在小區(qū)管委會領(lǐng)導(dǎo)下，各自履行自己的職責(zé)，能做到統(tǒng)一安排，分工明確，專業(yè)協(xié)作，各負(fù)其責(zé)，使小區(qū)成為一個完整的管理體制，而且基層組織的穩(wěn)定性有利于小區(qū)管理的長期性和穩(wěn)定性。這種模式在單一產(chǎn)權(quán)房屋管理中，尤其能體現(xiàn)它的行政管理的效用鄭州物業(yè)公司。
缺點(diǎn)：在產(chǎn)權(quán)多元的情況下，這種以行政為主體的管理模式，應(yīng)避免管理委員會大包大攬，要充分發(fā)揮專業(yè)管理部門的職責(zé)和功能，要防止行政管理代替一切的情況。目前小區(qū)中的違章搭建房屋，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，占56％左右的違章房屋是屬于行政組織——居委會、街道辦事處所為。
2、國家房管部門轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)管理公司所采用的物業(yè)管理模式
優(yōu)點(diǎn)：這種模式的優(yōu)點(diǎn)是發(fā)揮了房地產(chǎn)管理部門的管房專業(yè)之所長。小區(qū)以房屋管理為主體，對房屋進(jìn)行科學(xué)管理，保持房屋較高的完好率，有利于保護(hù)小區(qū)的整體風(fēng)貌。
缺點(diǎn)：但這種模式難以協(xié)調(diào)各專業(yè)部門，在小區(qū)總體管理上各專業(yè)部門容易各自為政，不能齊心合作，而房管部門又缺乏權(quán)威性，扯皮現(xiàn)象較多。同時，由于長期以來房管部門對房屋采取的是行政管理，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住房商品化后，如何對待小區(qū)內(nèi)的居民購房者，如何開展全方位服務(wù)則還需要有一個轉(zhuǎn)變過程。
3、房地產(chǎn)開發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司的管理模式
優(yōu)點(diǎn)：這種模式在商品經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地方容易推廣。它發(fā)揮了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營所長，從開發(fā)、建設(shè)到管理是一條龍，管理與經(jīng)營活動結(jié)合起來，可以為住戶提供全方位服務(wù)，不僅包括市政、環(huán)衛(wèi)、治安、供水、供電等公共服務(wù)，還可以為住戶提供特殊需要服務(wù)。
缺點(diǎn)：由于這類公司依附于開發(fā)商，物業(yè)管理公司經(jīng)營得好與壞、盈與虧都由開發(fā)商負(fù)責(zé)，造成物業(yè)管理公司自身獨(dú)立性差，自主意識差，市場競爭意識弱。從近期看，這種依附還是可以的，但從長遠(yuǎn)來看，物業(yè)管理公司總有一天要“斷奶”。因此這類物業(yè)管理公司應(yīng)盡快增強(qiáng)自主意識、獨(dú)立意識和市場競爭意識，真正成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。此外，這種模式應(yīng)注重經(jīng)濟(jì)效益、社會效益與環(huán)境效益相結(jié)合，加強(qiáng)政府的監(jiān)督、指導(dǎo)，維護(hù)居民正當(dāng)?shù)暮戏?quán)益，并注重處理好與街道辦事處、居委會的關(guān)系，充分發(fā)揮基層政權(quán)組織的作用鄭州物業(yè)公司。
4、單位自行管理的物業(yè)管理模式
優(yōu)點(diǎn)：企業(yè)比較重視，住房已成為企業(yè)十分重要的問題和工作，配有專職企業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行管理，管理對象是本單位的職工和本單位的房產(chǎn)，比較單一。經(jīng)費(fèi)來源是以企業(yè)福利基金為后盾，比較充裕，住戶如有意見或公共設(shè)施出現(xiàn)損壞需要修理時，可以直接向有關(guān)部門反映，并能盡快地得到解決。由于領(lǐng)導(dǎo)一元化，出現(xiàn)問題行政領(lǐng)導(dǎo)可以干預(yù)，從管理到經(jīng)費(fèi)籌措都比較方便。
缺點(diǎn)：這種模式只能在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行。存在的問題是隨著人事制度的改革、單位用工自主權(quán)的增加，解聘、招聘、辭職等人才大量流動，給企業(yè)福利性住房管理帶來了不便，不能適應(yīng)我國的住房制度改革和發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)的需要。此外，本企業(yè)后勤部門成立的物業(yè)管理公司不是獨(dú)立法人單位，在經(jīng)濟(jì)利益上難以和原單位脫鉤，經(jīng)營管理工作也受到較大限制，難以實(shí)行職能分解、政企分離，也不利于面向社會，形成規(guī)模經(jīng)營。
5、按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立物業(yè)管理公司的管理模式
優(yōu)點(diǎn)：首先是管理思路清晰、市場意識強(qiáng)烈，明確服務(wù)對象是業(yè)主(使用人)，辦事熱情、認(rèn)真；其次，物業(yè)管理企業(yè)成本概念清楚，他們完全按照“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展”的方式進(jìn)行，可解決多年來行政管理缺乏資金的大問題；再次，這種按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公司機(jī)制靈活，運(yùn)用市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律采用優(yōu)勝劣汰的競爭機(jī)制，對企業(yè)職工采用聘用制、合同工制，定期考核，定期評定，充分調(diào)動全體員工的積極性，徹底打破過去國有企業(yè)那種吃“大鍋飯”的懶惰思想；*后，這種企業(yè)為業(yè)主(使用人)服務(wù)思想牢固，服務(wù)質(zhì)量高鄭州物業(yè)公司。
缺點(diǎn)：這種按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立的物業(yè)管理公司應(yīng)是我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的方向，因?yàn)樗仙鐣髁x市場經(jīng)濟(jì)的要求，有強(qiáng)大的生命力，但由于我國國情所限，一是人們的思想觀念還停留在計劃經(jīng)濟(jì)時期的福利房上，對花錢買享受還不理解；二是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展還不平衡，生產(chǎn)力提高不快，人民生活水平相對較低，因此一些物業(yè)管理公司還處在低水平上運(yùn)轉(zhuǎn)。如果一些物業(yè)管理公司托管房產(chǎn)面積小的話還會出現(xiàn)虧損經(jīng)營。必須引起物業(yè)管理公司高度重視，強(qiáng)練內(nèi)功，擴(kuò)大規(guī)模，扭虧為盈。
6、按照“三合一”組建的物業(yè)管理模式
優(yōu)點(diǎn)：首先是居委會參與，可以樹立物業(yè)管理公司的形象。因?yàn)榫游瘯鳛槲覈姓M織的*基本單位，它代表政府，有一定威信。其次，容易與政府各部門協(xié)調(diào)。居委會可以代表物業(yè)管理公司與政府各職能部門進(jìn)行協(xié)調(diào)。因?yàn)榫游瘯值?、政府較為熟悉，協(xié)調(diào)較為容易。*后，居委會與物業(yè)管理公司在行政、經(jīng)濟(jì)上分工明確，小區(qū)行政管理由居委會承擔(dān)，經(jīng)濟(jì)上由物業(yè)管理公司解決并支持居委會開展工作。
缺點(diǎn)：一是領(lǐng)導(dǎo)體制不順。居委會主任由上級街道委派，物業(yè)管理公司經(jīng)理是企業(yè)法人，當(dāng)兩者工作發(fā)生矛盾時，到底誰服從誰？沒有明確規(guī)定二是存在權(quán)利與義務(wù)不符。對于居委會來講，經(jīng)費(fèi)上得到物業(yè)管理公司的支持(有些居委會工作人員還得到了一份補(bǔ)貼)，應(yīng)該承擔(dān)物業(yè)管理公司的一部分工作，但事實(shí)上，很多物業(yè)管理公司認(rèn)為居委會權(quán)利要得多，義務(wù)承擔(dān)得少，容易產(chǎn)生矛盾。三是產(chǎn)生了新的政企不分的局面。物業(yè)管理公司作為企業(yè)，自負(fù)盈虧；居委會作為國家基礎(chǔ)行政組織，則以行為利益為重，企業(yè)利益與行政利益常發(fā)生沖突，領(lǐng)導(dǎo)又常和稀泥。四是物業(yè)管理中出現(xiàn)重大失誤。業(yè)主把物業(yè)管理公司告上法庭時，由于體制不清，許多物業(yè)管理公司經(jīng)理還兼任居委會主任，就出現(xiàn)業(yè)主狀告政府(居委會主任代表基層政府)的被動局面鄭州物業(yè)公司。
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