物業(yè)服務(wù)常見的問題以及怎么處理
1、住戶裝修房屋時(shí)，是否應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納裝修押金？ 關(guān)于裝修管理的問題，綜合有關(guān)文件有以下幾個(gè)要求：物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)對住戶的裝修進(jìn)行監(jiān)督管理；住戶裝修時(shí)，必須向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可施工；住戶裝修時(shí)，不得拆改房屋的承重結(jié)構(gòu)，不得挪動各種管線；住戶裝修時(shí)，必須與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝修協(xié)議，明確裝修的內(nèi)容、裝修時(shí)間、垃圾處理方式以及違約責(zé)任的處理等內(nèi)容；為了保證住戶按照規(guī)定裝修，不破壞承重結(jié)構(gòu)等，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向住戶收取裝修押金，裝修完成后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)驗(yàn)收，沒有問題的，裝修押金應(yīng)及時(shí)退還河南物業(yè)公司。
2、業(yè)主和使用人在使用和裝修房屋時(shí)，有哪些違規(guī)行為應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任？ 業(yè)主在使用物業(yè)，尤其是裝修房屋時(shí)，應(yīng)遵守有關(guān)房屋裝修管理規(guī)定，事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主和使用人如有下列行為之一，造成他人損失的，應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任：損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；占用、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備；在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構(gòu)筑物；侵占綠地、毀壞綠地；亂設(shè)攤點(diǎn)、亂設(shè)集貿(mào)市場；亂倒垃圾、雜物；在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；法律、法規(guī)禁止的其他行為。
3、房屋質(zhì)量出問題，業(yè)主應(yīng)該找誰？ 房屋在竣工驗(yàn)收后，在使用過程中可能出現(xiàn)質(zhì)量問題，如屋面漏水，墻壁裂縫或墻皮脫落，上下水管道、暖氣管道漏水、堵塞等。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。業(yè)主可以要求建設(shè)單位對物業(yè)進(jìn)行維修。 1997年11月1日頒布的《中華人民共和國建筑法》明確規(guī)定了建筑工程保修制度。建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗(yàn)收報(bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。由于業(yè)主是與建設(shè)單位訂立的房屋買賣合同，因此建設(shè)單位是物業(yè)質(zhì)量保修的**責(zé)任人河南物業(yè)公司。
4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否把取得的物業(yè)管理服務(wù)再轉(zhuǎn)移給其他的物業(yè)服務(wù)企業(yè)？ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并再委托給其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。
5、建設(shè)單位在前期物業(yè)管理活動中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位指定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，并予以說明。 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交竣工總平面圖等資料；應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房；應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任河南物業(yè)公司。
6、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用如何確定？物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由誰繳納？不繳納物業(yè)管理費(fèi)用的承擔(dān)什么法律責(zé)任？ 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位繳納。 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以起訴業(yè)主。
7、誰來分擔(dān)住宅樓內(nèi)公共區(qū)域的照明費(fèi)用 住宅樓內(nèi)公共區(qū)域的照明一般是指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明，該系統(tǒng)屬公共設(shè)施，其產(chǎn)生的電費(fèi)屬能源費(fèi)范疇，按照國家計(jì)委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（計(jì)價(jià)費(fèi)[1996]266號）的規(guī)定，該能源費(fèi)用可以計(jì)入物業(yè)管理成本，并由受益人即樓內(nèi)全體人分?jǐn)?。一般慣例是，按單元門進(jìn)行分?jǐn)?。物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多采取分?jǐn)傇瓌t解決樓內(nèi)公共照明電費(fèi)問題。因此，住戶除了繳納本戶所用能源費(fèi)用外，還應(yīng)繳納分?jǐn)偟哪茉促M(fèi)用河南物業(yè)公司。
8、在計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，計(jì)費(fèi)面積以什么為準(zhǔn)？ 計(jì)費(fèi)面積以房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)，這個(gè)建筑面積包括兩個(gè)部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，另一部分是公用分?jǐn)偯娣e。對于還沒有取得房產(chǎn)證的房屋，以建設(shè)方與購房人簽訂的購房合同上的銷售面積為準(zhǔn)。
9、小區(qū)內(nèi)自行車丟失，物業(yè)管理公司該賠嗎？ 不賠。小區(qū)內(nèi)丟自行車有兩種情況：小區(qū)內(nèi)有存車棚的，如自行車在存車棚內(nèi)丟失，直接由看車棚的人負(fù)責(zé)；在小區(qū)內(nèi)其他地方丟失由業(yè)主負(fù)責(zé)，因?yàn)闃I(yè)主與物業(yè)公司沒有財(cái)產(chǎn)保管關(guān)系。
10、暖氣不熱，誰來負(fù)責(zé)？ 由于供熱單位的責(zé)任，造成熱用戶室內(nèi)溫度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)要求的，供熱單位應(yīng)當(dāng)減收或退還相應(yīng)比例的熱費(fèi)，但必須由熱用戶申請現(xiàn)場測溫，并留有記錄。第四十一條規(guī)定：在正常供熱運(yùn)行中，如室內(nèi)溫度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)要求的，經(jīng)供熱單位現(xiàn)場測溫確定不達(dá)標(biāo)，屬于供熱單位的供熱質(zhì)量或系統(tǒng)問題的，由供熱方處理并承擔(dān)責(zé)任或退還相應(yīng)比例的熱費(fèi)；屬于熱用戶室內(nèi)供熱設(shè)施結(jié)構(gòu)或安裝問題的，由熱用戶或建設(shè)單位解決并承擔(dān)責(zé)任。
11、太陽能漏水，由誰負(fù)責(zé)？ 由業(yè)主負(fù)責(zé)，因?yàn)樘柲苁菢I(yè)主個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，所以太陽能所造成的損失由業(yè)主負(fù)責(zé)。
12、業(yè)主是否可以拒絕物業(yè)管理服務(wù)？ 業(yè)主與物業(yè)管理公司之間是一種服務(wù)關(guān)系，作為消費(fèi)者，業(yè)主可以選擇是否接受這種服務(wù)。這種選擇權(quán)體現(xiàn)在選擇物業(yè)公司、是否與物業(yè)公司簽約以及如何與物業(yè)公司簽約等方面，當(dāng)然也體現(xiàn)在以法定或者約定條件解除與物業(yè)公司的服務(wù)合同關(guān)系上。但要注意的是，當(dāng)業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂服務(wù)合同或已形成事實(shí)合同后，業(yè)主方不能擅自終止合同，不能單方拒絕履行自己的交費(fèi)義務(wù)。目前在小區(qū)管理中出現(xiàn)的一些物業(yè)公司賴著不走和業(yè)主隨便更換物業(yè)公司的情況都是不正常的。物業(yè)公司如果得不到業(yè)主的聘任，僅憑開發(fā)商的選聘進(jìn)駐后，一旦小區(qū)成立了業(yè)主委員會，業(yè)主委員會另聘或者決定不聘物業(yè)管理的，物業(yè)公司無權(quán)強(qiáng)行提供服務(wù)。不過物業(yè)公司一旦和業(yè)主委員會簽訂了服務(wù)合同，業(yè)主也不能背信棄義撕毀合同。物業(yè)公司如果服務(wù)不合格，要根據(jù)合同約定或者法律規(guī)定追究其責(zé)任。還要說明，要不要物業(yè)管理服務(wù)，雖然業(yè)主有權(quán)決定，但并不是單個(gè)業(yè)主可以任意決定。業(yè)主行使權(quán)利的方式是參加業(yè)主大會，通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會表達(dá)意志。如果業(yè)主集體決定不要物業(yè)服務(wù)，那么就可以不要物業(yè)服務(wù)，如果集體決定需要物業(yè)服務(wù)，則個(gè)別業(yè)主不能拒絕物業(yè)服務(wù)，更不能以自己不要物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)管理費(fèi)。這是因?yàn)?，業(yè)主的物業(yè)是相互關(guān)聯(lián)的，個(gè)體利益與集體利益應(yīng)當(dāng)兼顧。
13、不交物業(yè)費(fèi)損害了誰的利益？ 對于這個(gè)問題，來自物業(yè)管理比較統(tǒng)一的說法是：不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，損害了其他交費(fèi)業(yè)主，甚至是全體業(yè)主的利益。由于沒有足夠的費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)在各項(xiàng)服務(wù)預(yù)算中顯得捉襟見肘，從而使所有的業(yè)主被降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，甚至取消服務(wù)。 在實(shí)際工作中，業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的行為發(fā)生以后，物業(yè)管理公司能采取的應(yīng)對手段非常有限。物業(yè)管理公司不能也無權(quán)將欠費(fèi)者逐出小區(qū)，也不愿意選擇成本高昂的訴訟程序。所以，物業(yè)管理公司在各項(xiàng)服務(wù)中就可能偷工減料，把這份損失分?jǐn)傓D(zhuǎn)嫁到所有業(yè)主身上，直接損害了全體業(yè)主的利益。由此我們可以發(fā)現(xiàn)，這將成為導(dǎo)致整體物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量降低的主要原因。 由于有些業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)范圍存在一定的認(rèn)識不清，對物業(yè)管理企業(yè)缺乏信任，對于這種欠費(fèi)行為，大部分業(yè)主聽之任之，更有一部分業(yè)主會支持這種行為，使得不滿和誤會輕易產(chǎn)生。一旦物業(yè)管理企業(yè)無法依靠自己的力量消除欠費(fèi)，那么不交物業(yè)管理費(fèi)的行為就不只是損害物業(yè)管理企業(yè)的利益，而是損害了全體業(yè)主的利益河南物業(yè)公司。
14、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等相關(guān)管線和設(shè)施由誰維護(hù)？ 開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)建成后，應(yīng)當(dāng)將供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施按規(guī)定移交給上述經(jīng)營單位進(jìn)行維護(hù)管理。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀河南物業(yè)公司。
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